Proyecto que igualaría gastos comunes en los PH sería modificado tras cuestionamientos

Panamá/El proyecto de ley 678, que propone repartir en partes iguales determinados gastos comunes entre los apartamentos de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal (PH), sería modificado en su discusión en primer debate, tras las observaciones presentadas por asociaciones vinculadas al sector.

La iniciativa busca modificar la Ley 284 de 2022, que actualmente utiliza el metraje de las unidades inmobiliarias como referencia para establecer las cuotas de gastos comunes específicamente en el caso de los edificios y establece que los propietarios de apartamentos grandes y pequeños paguen la misma proporción por determinados servicios generales de los edificios PH.

Puede leer: Presidente Mulino convoca a jubilados y empresarios para buscar una salida al proyecto que amplía los descuentos

La medida comprende los gastos necesarios para administración, seguridad, limpieza, mantenimiento de jardines, áreas recreativas, piscinas, elevadores, gimnasios, salones de eventos, áreas sociales y otros servicios de utilización general.

En términos sencillos, un propietario con un apartamento de menor tamaño aportaría lo mismo que el dueño de una unidad más grande por servicios como vigilancia, limpieza o uso de elevadores, siempre que se trate de prestaciones generales para toda la propiedad.

No obstante, los cuestionamientos se han levantado en contra de esta propuesta. En ese sentido, el proyecto podría ser modificado en primer debate, de acuerdo con su proponente, el diputado de la bancada Seguimos, Ernesto Cedeño, quien se ha estado reuniendo con abogados y especialistas en propiedad horizontal de edificios, que es el sector que se vería afectado.

La propuesta fue presentada originalmente como anteproyecto de Ley 112 y, luego de ser prohijada por la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal, pasó a ser el Proyecto de Ley 678. Actualmente, está pendiente de primer debate.

Cedeño confirmó a TVN-2.com que incorporará parte de las recomendaciones recibidas. “Nos hemos reunido y adoptaremos varios cambios sugeridos para el primer debate”, expresó el diputado.

Advierten un posible aumento de las cuotas

Lanna Bermúdez, representante de la Asociación de Abogados de Propiedad Horizontal e Inmobiliaria (Adapi), aseguró que tres asociaciones se reunieron con el equipo de asesoría de Cedeño para presentar sus observaciones.

El principal cuestionamiento se concentra en el reparto igualitario de los gastos comunes. Según Bermúdez, la modificación podría reducir lo pagado por los apartamentos más grandes y obligar a redistribuir el faltante entre las demás unidades para cubrir el presupuesto anual del PH.

Lo que más ruido hace es el tema del pago de las cuotas de gastos comunes. Eso creo que es el punto más álgido dentro del proyecto de ley. No lo veo beneficioso; creo que, por el contrario, lo que va a hacer es que va a encarecer lo que las personas pagan”, manifestó.

La abogada aclaró que la denominada cuota de mantenimiento se identifica legalmente como cuota de gastos comunes.

Bermúdez también considera que aplicar un mismo monto a apartamentos con dimensiones considerablemente diferentes no produciría necesariamente un resultado equitativo.

“No puedes equiparar un apartamento de 50 metros o un apartamento de 500 metros. La valoración no es la misma”, expresó.

Según la especialista, el efecto final podría ser un incremento para una parte importante de los propietarios. “Indiscutiblemente, lo que va a resultar es un aumento en la cuota de gastos comunes de la mayoría de las unidades horizontales porque van a tener que ver cómo hacen un balance de su presupuesto”, advirtió.

La ley vigente permite cambiar la fórmula

En ese sentido, explicó que la Ley 284 ya permite a cada asamblea de propietarios adoptar una fórmula distinta para calcular sus cuotas, incluida la posibilidad de establecer un mismo monto por unidad.

Para aprobar el cambio se requiere el respaldo del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras.

“Realmente no le vemos la practicidad ni el beneficio de esta modificación porque cada PH es un autogobierno y debe tener la potestad de poder decidir qué funciona para la comunidad”, sostuvo. La modificación propuesta está dirigida a los edificios de apartamentos. En los PH integrados por casas, las cuotas ya se calculan por unidad, según Bermúdez.

Otros cambios del proyecto: recursos extraordinarios y dinero sobrante

El proyecto también regula los recursos extraordinarios recibidos por los PH mediante cuotas extraordinarias, multas, intereses moratorios, recargos, sanciones, arrendamientos y concesiones.

Estos fondos deberán identificarse separadamente en la contabilidad y solamente podrán utilizarse para el propósito que motivó su recaudación o para otro destino autorizado por la asamblea de propietarios.

Al terminar cada ejercicio fiscal, la administración deberá presentar un informe sobre los recursos recibidos, su utilización y el saldo disponible.

Cuando exista un remanente que no haya sido utilizado ni comprometido, deberá acreditarse en partes iguales a todas las unidades para compensar las cuotas ordinarias del periodo siguiente. El dinero no sería entregado en efectivo, sino reconocido como un crédito a favor de los propietarios.

La compensación no se aplicaría si los fondos están destinados a una obra o contingencia pendiente. La asamblea también podrá mantenerlos reservados para una obra extraordinaria específica, mediante la aprobación de dos terceras partes de las unidades habilitadas para votar.

Bermúdez cuestionó cómo se aplicaría la devolución en el caso de propietarios morosos que no contribuyeron con la cuota extraordinaria. También advirtió que separar estos recursos podría complicar la contabilidad y generar mayores gastos administrativos.

Límite para representar a otros propietarios

Otra modificación establece que una persona no podrá representar mediante poder o autorización escrita a más de dos propietarios durante una misma asamblea.

Los poderes que excedan ese límite no podrán utilizarse para completar el cuórum ni para votar. El secretario de la reunión tendrá que verificar el cumplimiento de la disposición y dejar constancia en el acta.

Para Bermúdez, esta medida limitaría la facultad de cada propietario de escoger libremente quién lo representará cuando no pueda o no quiera asistir.

Es una microregulación que no hace falta y entonces entras en limitar el derecho de propiedad de la persona”, señaló.

¿Qué cambios consideran necesarios que debe tener la propuesta?

La representante de Adapi reconoció que la Ley 284 no es perfecta y necesita modificaciones. Sin embargo, considera que la prioridad debe ser la regulación de quienes administran las propiedades horizontales.

“La propiedad horizontal necesita formalizar el rol del administrador para que sea una persona que esté, en efecto, capacitada porque administra vidas, administra recursos esenciales y no puede ser cualquiera el que administra un PH”, afirmó.

También respaldó las disposiciones destinadas a garantizar la participación de los propietarios en las asambleas virtuales, debido a que algunos enfrentan restricciones para intervenir cuando se les cierra el micrófono o se les concede un tiempo insuficiente.

Bermúdez valoró como positiva la apertura del equipo del diputado para recibir recomendaciones. Las asociaciones y los asesores volverán a reunirse para revisar las modificaciones antes de que el proyecto avance a primer debate.

“El dictamen final de la reunión fue que ellos iban a coger las propuestas y las observaciones que nosotros hicimos, lo entendieron, van a modificar el proyecto de ley”, indicó.