San Francisco: qué incluye el Plan de Ordenamiento Territorial y por qué varias zonas tendrán 'doble zonificación'

Panamá/La audiencia pública celebrada recientemente en San Francisco cerró la fase de consultas sobre la propuesta de zonificación del corregimiento. El siguiente paso es estrictamente institucional: el documento vuelve a la Junta de Planificación Municipal para su dictamen técnico y, luego, pasa a votación del Concejo Municipal. Es decir, la audiencia no significó una aprobación definitiva, sino el fin del tramo participativo y el inicio del tramo decisional.

¿Qué contiene el plan de ordenamiento y dónde se aplicará la “doble zonificación”?

El eje más novedoso y cuestionado del Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) es la figura de suelo urbanizable programado —lo que la comunidad ha llamado “doble zonificación”—: a un mismo polígono se le reconoce un código base y un código programado que permite más altura si el promotor activa una contribución urbana (plusvalía).

El suelo programado, por ejemplo, en San Francisco Centro añade hasta cinco pisos más, solo si el promotor activa una contribución para obras locales (movilidad, aceras, agua/saneamiento) en línea con la justificación técnica del plan. Esto, de acuerdo con fuentes municipales, sustituye las antiguas “tolerancias discrecionales" por un mecanismo transparente de contraprestación urbana.

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En ese sentido, podemos decir que el plan aterriza la zonificación por unidades territoriales y escalona alturas, al hacer cambios de zonas mixtas, donde colinda con corredores1ZM6–1ZM9 (15–80 pisos) para evitar “saltos bruscos” entre torres y barrios de casa. Por eso el 1ZM6 (15 pisos) se usa como escalón programado sobre zonas base 1ZM5 (10 pisos).

Estas son las áreas donde habría suelo programado

• ·San Francisco Centro (tramo interior del corregimiento, entre los corredores de Vía Israel y Vía Porras, con continuidad hacia ejes de alta actividad).
• ·San Francisco de la Caleta (franjas próximas a Vía Israel y conexiones hacia Punta Pacífica).
• ·Coco del Mar – zonas interiores (no la franja más costera): bolsillos junto al Cincuentenario/avenidas de borde, donde la mezcla de usos y la altura media ya existen alrededor.
• ·Carrasquilla / Altos de Carrasquilla (bordes hacia Parque Lefevre, donde las mixtas 1ZM6–1ZM8 colindan y se “escalonan” alturas hacia el interior de San Francisco).
• ·San Sebastián y el entorno de Residencial El Parque / Vista del Golf (piezas contiguas a ejes de movilidad y servicios, donde el plan busca cerrar vacíos y ordenar la transición de alturas).

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Dónde no lo verás (o va con reglas más bajas/especiales)

• Altos del Golf, Villa Lilla y buena parte de Loma Alegre: mantienen baja altura (PB+2) y regulaciones de preservación del tejido residencial; ahí no se programa 1ZM6.
• Boca La Caja y Viña del Mar: tienen reglamentaciones especiales

Altos del Golf y Punta Paitilla

Dos focos concentran las principales quejas vecinales. En Altos del Golf, propietarios rechazan que se habilite, dentro de su código, una doble regla que permitiría apartamentos de baja altura (PB + 2) donde antes predominaban solo viviendas unifamiliares (mansiones); alegan que el giro puede alterar la vocación del barrio. En esta zona hay lotes baldíos que serían los que se estarían utilizando para la construcción de edificios de apartamentos.

Además, en el borde próximo a la vía Porras —donde existen locales en actividad— el municipio propone ajustar la zonificación (caso 1R6) para sincerar usos; esa transición también ha generado resistencia.

En Punta Paitilla, el tramo de vía Italia cercano al Parque Marino “Nacho” Valdés (también conocido como Parque Punta Paitilla) —entra en controversia porque la propuesta habilita edificios residenciales de hasta 40 pisos. Vecinos argumentan impactos en vistas y congestión en un corredor ya cargado. La DPU defiende que el nuevo mapa busca escalonar alturas y compatibilizar bordes de alta intensidad con áreas de baja densidad.

¿Qué proyectos y diagnósticos respaldan el PLOT?

La propuesta no aparece en el vacío. Se apoya en el Plan Local de Ordenamiento Territorial (2021) y en una batería de insumos técnicos: balances de equipamientos educativos (déficits por tipología), lineamientos para medidas compensatorias de estacionamientos en nuevos proyectos y un análisis de capacidad de carga con certificaciones y coordinaciones del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (Idaan).

También del Ministerio de Obras Públicas, Metro de Panamá, MiBus, Naturgy, Programa de Saneamiento, Ministerio de Salud, Autoridad de Tránsito y Transporte Terrestre, Sinaproc, MiAmbiente y otros. El documento también detalla la metodología participativa (encuestas, talleres, jornadas de puertas abiertas) y la alineación jurídica con la Ley 6 de 2006, Ley 14 de 2015 y acuerdos municipales vigentes.

El corregimiento de San Francisco reúne 25 barrios urbanos y, de acuerdo con el Censo de Población 2023, cuenta con 61,126 residentes. Su economía se sustenta principalmente en el sector bancario y financiero, además del turismo, representado por hoteles, restaurantes y numerosas torres ubicadas en la franja costera, destinadas tanto a uso residencial como comercial.

El contexto: de un vacío legal a una salida regulatoria

El origen político-jurídico de este rediseño fue el vacío normativo que dejó la caída del Plan Parcial de San Francisco tras un fallo de la Corte Suprema. Al aprobarse el Plan Local en 2021, aquel plan parcial fue “acogido” dentro de las Zonas de Ordenamiento Territorial (ZOT); pero cuando el plan parcial se anuló, San Francisco quedó sin paraguas específico, mientras el resto de la ciudad siguió con el PLOT.

Para evitar la “tierra de nadie”, de acuerdo con las fuentes municipales, —y sin reabrir un largo y costoso proceso de plan parcial— el Municipio optó por un cambio integral de uso de suelo sustentado en los códigos existentes del PLOT y con reglas a la medida por unidad territorial. La doble zonificación (suelo programado) busca, además, vincular la edificabilidad adicional con inversiones públicas locales, en lugar de conceder tolerancias sin retorno para la ciudad.

Audiencia cerrada, aprobación pendiente

Luego de cuatro audiencias públicas y 25 reuniones barriales, la más reciente votación arrojó 198 votos a favor, 108 en contra y 0 abstenciones. Para David Tapia, de la DPU, ese resultado cierra la etapa consultiva, pero no supone una aprobación final.

“La decisión es definitiva para terminar la larga etapa de consultas, pero no es definitiva sobre la aprobación de la propuesta”, afirmó. Con la audiencia culminada, la pelota está en cancha de la Junta de Planificación Municipal y, luego, del Consejo Municipal.

Si el acuerdo se adopta, la activación del suelo programado requerirá un acuerdo municipal independiente que regule el mecanismo económico-financiero (plusvalía) y su asignación exclusiva a proyectos del PLOT en el área inmediata. Solo entonces ese “segundo escalón” de altura podrá utilizarse.